アパートオーナー必見!一番得するリフォーム術

塗装ノウハウ 資産価値

どれだけ立派なアパート物件でも、使用による劣化以外に風雨光による経年劣化も避けられません。自然的な外部要因による劣化は、立地によって劣化度合いに随分差が出たりもしますが(海の近くは塩害が出るなど)、そのことを気にされている方はそれほど多くないように思います。しかし、どこに建っていようとも来るべき時にしっかりとしたメンテナンスをしてあげないと、建物の老朽化スピードはどんどん早くなるばかりです。

建物が劣化すると、これが賃貸物件の場合、住人離れがおき空室率が上がってしまう可能性があります。「メンテナンスは面倒だ!」と言うことは簡単ですが、しかし、手を掛けてあげなければ、結局ランニグコストが増えますし、見た目が悪くなると空室も埋まりません。

今回は、外壁屋根について建物の寿命をより長くし、ランニングコストを最小化するための外壁メンテナンスのヒントをオーナー様にご紹介します。是非、お付き合いください。

管理会社に任せっきりは危険!?

不動産が「投資目的」でインカムゲイン(家賃収益)を確保するためには、空室を出さないことですが、「駅近」「少し駅から離れても静か」などの”立地条件”で選定された後は、築年数と「どれだけメンテナンス」が行き届いているかが人気物件になるかどうかの大切なポイントだと思います。

「そんなことわかってるよ!」と叱られそうですが、忌憚なく言わせていただくならば、多くのオーナー様は物件管理の知識が多くない方が多く、手間もかけられない(かけたくない)方が多いため、このメンテナンスを「管理会社」に管理を任せっきりというオーナー様が多いのが実情です。しかし、この「任せきり」というのは安心できないどころか、大手ハウスメーカーでも適当な工事をするところがとても多いと聞けば驚かれるかもしれませんが、これが実情です。

物件のリフォームの大凡の流れ

「任せきり」状態ですと、気がついたら意思とは無関係に、ほとんどが以下のような判で押したような流れやセールストークになっています。

1、管理会社から築10年目、15年目等に定期的に点検のお知らせを受ける。因みに「いますぐやらないと危険!」とかいうところはほとんど悪徳です。

2、建物の劣化について、それっぽい説明を受け、真に受けて工事を決めてしまう。「プロが言うんだから間違い無いでしょ?」と言う感じ。

多くの業者がしたり顔をして平気で以下のような提案をしてきます。
●補修で直る物をあえて新品に交換するよう勧める
(シート防水の張替えや必要のない目地交換など)
→病気でもない人に薬を出すようなもの
●「弊社(メーカー)の建物は弊社にしか直せない」
→絶対にそんなことはありません。

3、立派な工事ではなく、立派な資料(診断報告書や見積書、保証書など)を出されると「ちゃんとしている感」は強調されますが、詳細の工事内容についてはオーナーサイドでは確認できないし、しようがない。

4、「安心料」として高い費用を支払う。
・管理会社への管理費+マージン
・管理会社→施工業者(工務店など)
→下請け・孫請けで発生する中間マージン
参考記事:外壁塗装の価格の根拠を明かします!その3中間マージン

このような流れに乗せられて工事が終わるまで、終始業者に任せきりというオーナー様がほとんどで、しかもいい加減な工事をされていることも少なくありません。次のページではそんな事例もご紹介します。

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